L’article 1737 du Code civil
Cet article dispose que « le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé ». La Cour de cassation confirme également que « le bail prend fin au terme convenu par les parties ou stipulé par la loi, sans qu’un congé soit nécessaire » (Cass., 11 septembre 1987, Pas., I, p. 41).
Sauf disposition contractuelle contraire, le bail écrit à durée déterminée prend donc, en principe, fin au terme convenu, sans qu’il soit besoin de notifier un congé.
Toutefois, il faut être attentif, dans ce genre d’hypothèse, à ce que les parties se conforment à leur volonté contractuelle de sorte que le bail cesse effectivement à l’expiration du bail.
Si, après l’expiration du terme convenu et nonobstant la clause prohibant toute tacite reconduction, le preneur persiste à demeurer dans les lieux sur une longue période, sans opposition du bailleur, qui continue à percevoir les loyers, il peut être considéré que les parties ont tacitement, mais certainement modifié leurs intentions contractuelles et qu’elles ont renoncé à la clause prohibant toute tacite reconduction.
C’est en ce sens que s’est positionné le Juge de paix du deuxième canton de Liège (G. FIEVET, « La durée du bail de droit commun : Congé, fin anticipée, prorogation et tacite reconduction », Le bail dans la pratique, Bruxelles, Larcier, 2016, p. 74 et s.).
En l’espèce, les locataires continuent de demeurer dans l’immeuble loué plus de quatre ans après le terme initial du bail. Il y a dès lors de fortes probabilités qu’un juge de paix considère ce bail à durée déterminée comme reconduit.
L’article 1738 du Code civil
Selon ce deuxième article, en cas de reconduction, le bail est reconduit aux mêmes conditions, en ce compris la durée.
Conformément à l’adage, « tacite reconduction sur tacite reconduction ne vaut ».
A défaut d’avoir mis fin au précédent bail reconduit, les parties sont censées être dans les liens d’un contrat à durée indéterminée depuis cette dernière date.
Il peut y être mettre fin sans indemnité moyennant un préavis d’un mois (article 1736 du Code civil).